Der Ertragswert führt
Was die Liegenschaft an Miete trägt, kapitalisiert mit dem orts- und zustandsabhängigen Satz. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist er das Mass der Dinge: Banken rechnen so, Käufer rechnen so.
Gewichtung: führend
Ertragswertmethode · Neun amtliche Register · Ohne Registrierung
Der Wert Ihres Mehrfamilienhauses — schwarz auf weiss.
mfhwert.ch ermittelt den Wert Ihres Mehrfamilienhauses aus neun amtlichen Registern der Schweiz — nach der vierstufigen Ertragswertmethode, mit jeder Zwischenzahl und ihrer Quelle. In rund zwei Minuten, ohne Registrierung, ohne E-Mail.
Liegenschaft
Beispiele: · · ·
Keine Anmeldung · Keine E-Mail nötig · Ergebnis sofort
- 9
- amtliche Register als Grundlage
- ±20 %
- ehrliche Bandbreite statt Scheinpräzision
- ~2 Min.
- von der Adresse zum Ergebnis
- 26
- Kantone mit eigenen Datensätzen
Methodik
Die drei Naturen des Werts
Ein Mehrfamilienhaus hat nicht einen Wert, sondern drei Lesarten desselben Werts. Die Bewertung führt sie zusammen — und legt offen, welche wie stark wiegt.
Der Sachwert stützt
Landwert plus Zeitbauwert der Gebäude, gemindert um die Altersentwertung. Er verankert das Ergebnis nach unten — und zeigt an, wenn Ertrag und Substanz auseinanderlaufen.
Gewichtung: stützend
Der Bodenwert bleibt
Der Boden nutzt sich nicht ab. Kantonale Quadratmeterpreise zwischen 150 und 4'200 CHF zeigen, was vom Wert übrig ist, wenn man das Gebäude wegdenkt: die unterste, dauerhafteste Schicht.
Gewichtung: bleibend
Rechenweg
Das Hauptbuch der Bewertung
Fünf Posten, keine Blackbox: Jede Zeile zeigt die Zahl, den Rechenschritt und das Register, aus dem sie stammt.
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Sollmiete
Aus dem Wohnungsbestand des GWR, den Flächen der amtlichen Vermessung und den Mietniveaus der BFS-Strukturerhebung wird die erzielbare Jahresmiete hergeleitet — korrigiert um die örtliche Leerwohnungsziffer.
GWR/MADD · amtliche Vermessung · BFS · Leerwohnungszählung
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Bruttorendite
Je nach Kanton und Lage verlangt der Markt zwischen 3.0 und 4.9 Prozent Bruttorendite. Lärmkataster und ÖV-Güteklasse des ARE verschieben den Satz nach oben oder unten.
Kantonale Renditebänder · Lärmkataster · ARE
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Kapitalisierung
Sollmiete geteilt durch Rendite ergibt den Ertragswert. Das entspricht Kaufpreisfaktoren von 20× bis 33× der Jahresmiete — je nach Standort, und in der Urkunde ausgewiesen.
Kapitalisierung nach Ertragswertmethode
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Boden und Reserve
Kantonale Landpreise bewerten die Parzelle; die zonenrechtliche Ausnützung aus dem ÖREB-Kataster zeigt, ob ungenutzte Reserve im Boden steckt.
Kantonale Landpreise · ÖREB-Kataster
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Abzüge
Handänderungssteuer von 0 bis 3.3 Prozent je nach Kanton, dazu Zustand und Altersentwertung: Was beim Verkauf tatsächlich abgeht, steht in der Urkunde — nicht im Kleingedruckten.
Kantonale Steuersätze · Baujahr aus GWR
Beilagen
Neun Register, eine Urkunde
Keine Schätzung aus der Luft: Jede Zahl der Bewertung stammt aus einem amtlichen Register der Schweiz.
GWR / MADD
Gebäude- und Wohnungsregister: Baujahr, Wohnungsbestand, Flächen, Heizung — das Grundgerüst jeder Bewertung.
Amtliche Vermessung
Parzellengeometrie und Gebäudegrundrisse — daraus entsteht auch das 3D-Modell Ihres Hauses.
ÖREB-Kataster
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen: Zone, Ausnützung, Baulinien — was der Boden darf und was nicht.
BFS-Strukturerhebung
Mietniveaus nach Region und Wohnungsgrösse — die Grundlage der Sollmiete.
Leerwohnungszählung
Die örtliche Leerstandsziffer korrigiert die Sollmiete um das, was der Markt tatsächlich aufnimmt.
Lärmkataster
Strassen- und Bahnlärm nach Tag und Nacht — ein messbarer Zu- oder Abschlag auf die Rendite.
ÖV-Güteklassen des ARE
Die Erschliessungsqualität des Bundesamts für Raumentwicklung: Lagequalität als amtliche Klasse statt Bauchgefühl.
Kantonale Landpreise
Quadratmeterpreise für Bauland in allen 26 Kantonen, von 150 bis 4'200 CHF.
Handänderungen
Tatsächlich beurkundete Eigentumsübertragungen — der Realitätsabgleich für Renditen und Kaufpreisfaktoren.
Ergebnis
Eine Urkunde, jede Zahl belegt
Am Ende steht kein einzelner Betrag, sondern ein Dokument: die interaktive Bewertung mit 3D-Modell — und ein druckbares Zertifikat, in dem jede Zwischenzahl ihre Quelle nennt.
Interaktiv am Bildschirm
Das 3D-Modell Ihres Gebäudes aus der amtlichen Vermessung, daneben die Rechnung zum Aufklappen: Jeder Posten lässt sich öffnen, jede Annahme nachlesen.
Gedruckt fürs Dossier
Das Zertifikat als PDF: Wertbandbreite ±20 %, alle fünf Posten, alle neun Quellen, Datenstand ausgewiesen. Bereit für das Gespräch mit der Bank, mit Miterben oder Käufern.
Wenn es mehr braucht
Eine kostenlose Detailanalyse durch einen Menschen gibt es auf Anfrage. Und wo Bank oder Gericht ein formelles Verkehrswertgutachten nach SIA/SVKG verlangen — am Markt 1'000 bis 4'000 CHF —, wissen Sie dank der Urkunde bereits, worüber gesprochen wird.
Fragen
Fragen zur Bewertung.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Sachwert?
Der Ertragswert fragt, was die Liegenschaft einbringt: Jahresmietertrag geteilt durch die Rendite, die in dieser Lage bezahlt wird. Der Sachwert fragt, was sie kostet: Boden plus Bausubstanz abzüglich Alterung. Bei einem Mehrfamilienhaus führt der Ertragswert, weil gekauft wird, was das Haus abwirft. Der Sachwert stützt ab — er verhindert, dass ein grosses Grundstück oder eine unbebaute Reserve unter den Tisch fällt.
Welcher Wert zählt beim Verkauf?
Bezahlt wird der Preis, den ein Käufer bietet, und der orientiert sich am Ertrag. Der Verkehrswert ist die Schätzung dieses Preises unter normalen Umständen. Ertragswert und Sachwert sind die beiden Wege dorthin: liegen sie weit auseinander, lohnt sich ein genauerer Blick, meist auf den Boden oder auf einen Sanierungsstau.
Wie viel ist mein Mehrfamilienhaus wert?
Das hängt an drei Zahlen: Jahresmietertrag ohne Nebenkosten, die ortsübliche Bruttorendite und der Zustand. In einem Zentrum wird das 30-fache des Jahresertrags bezahlt, auf dem Land eher das 18-fache. Geben Sie die Adresse ein, und Sie sehen die Spanne für Ihre Liegenschaft mit den Zahlen, aus denen sie entsteht.
Warum ist der Quadratmeterpreis bei einem Mehrfamilienhaus irreführend?
Weil er beim Einfamilienhaus die Wohnqualität misst und bei einer Renditeliegenschaft nichts misst. Zwei Häuser mit gleicher Fläche können sich im Wert um die Hälfte unterscheiden, wenn eines langfristig untervermietet ist. Der Quadratmeterpreis ist eine Kontrollzahl am Ende der Rechnung, nicht ihr Anfang.
Was ist der Bodenwert und warum steht er separat?
Der Bodenwert ist die Bauzone Ihrer Parzelle mal dem Landpreis der Gemeinde. Er steht separat, weil er nicht altert: ein Haus von 1960 verliert an Substanz, das Land darunter nicht. Wo die Zone mehr Geschossfläche erlaubt als gebaut ist, steckt im Boden zusätzlich eine Reserve, die den Wert nach oben zieht.
Kostet die Berechnung etwas?
Nein, und sie verlangt weder Anmeldung noch E-Mail-Adresse. Wer danach eine ausführliche Analyse möchte, kann sie anfordern — auch die ist kostenlos, und eine Verpflichtung entsteht nie.
Beginn
Beginnen Sie mit der Adresse
Jede Urkunde beginnt bei der Liegenschaft. Adresse eingeben — rund zwei Minuten später liegt die Bandbreite vor, mit jeder Quelle. Keine E-Mail, kein Konto, keine Rückrufe.
Wert ermittelnmfhwert.ch · Wertschrift · Datenstand 8.8.2026
Ein Angebot derWir suchen Ihre Liegenschaft …
Adresse wird geprüft
Liegenschaft gefunden
Ist das Ihre Liegenschaft?
Das Luftbild lädt gerade nicht.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Aus den amtlichen Registern gelesen
Die Häuser dieser Parzelle
Diese Angaben müssen Sie nicht erfassen. mfhwert liest sie aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes, der amtlichen Vermessung und den Datensätzen von ARE, BAFU und BAV.
Wohl kein Mehrfamilienhaus. Das Gebäude- und Wohnungsregister kennt an dieser Adresse weniger als drei Wohnungen. mfhwert ist auf Mehrfamilienhäuser ausgelegt. Ein- und Zweifamilienhäuser handeln als Eigenheime über Vergleichspreise, nicht über den Ertrag, und eine stimmige Bewertung ist hier nicht gewährleistet. Sie können trotzdem fortfahren.
Wie viele Wohnungen hat die Liegenschaft?
Für dieses Gebäude führt das Register keine Wohnungszahl. Bitte kurz angeben.
Wie gross ist die Wohnfläche insgesamt?
Die vermietbare Fläche aller Wohnungen zusammen. Eine Schätzung genügt.
m²
Wie ist der Zustand der Liegenschaft?
Der Zustand bestimmt die Bruttorendite, mit der Käufer rechnen, und damit den Preis.
Ihr Jahresmietertrag
Der Jahresmietertrag ist die Summe aller Netto-Mietzinsen pro Jahr, ohne Nebenkosten. Aus ihm und dem Kaufpreis ergibt sich die Bruttorendite in Prozent, die Kennzahl, mit der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehandelt werden. Wohnen Sie selbst in einer der Wohnungen? Dann zählt auch deren Marktmiete. Setzen Sie unten das Häkchen, wir rechnen sie dazu.
CHF / Jahr
Jahresmietertrag, netto
CHF …
Oder am Regler ziehen: er startet bei der Marktschätzung dieses Hauses. Das helle Band ist das Marktniveau der Lage, die Raute unsere Schätzung.
Wie ist die Liegenschaft parkiert?
Plätze bringen eigenen Ertrag. Einstellplätze zählen mehr als Aussenplätze.
Wie viele Plätze, zu welcher Miete?
Plätze werden eigenständig bewertet, weil Käufer sie anders rechnen als Wohnraum. Die Vorgaben unten stammen aus dem Preisniveau Ihrer Gemeinde. Überschreiben Sie sie, wenn Sie es genauer wissen.
CHF / Mt.
—
Was trifft auf die Liegenschaft zu?
Mehrfachauswahl möglich. Trifft nichts zu, gehen Sie einfach weiter.
Gehört Ihnen auch der Boden?
Liegenschaften im Baurecht werden am Markt mit einem deutlichen Abschlag gehandelt.
Wann möchten Sie verkaufen?
Ihre Bewertung wird erstellt …
Ertragswert wird berechnet
Ihre Wertanalyse
Geschätzter Marktpreis
—
- Vergleichbare Objekte am Markt
- Marktmieten im Umkreis
- Bruttorendite
- Entwicklungspotenzial (Baureserve)
- Mietertrag p. a.
- Preis je m² Wohnfläche
- Preis je Wohnung
- Erwerbsnebenkosten im Kanton
Geschätzter Wohnungsspiegel
| Whg. | Geschoss | Zimmer | Fläche | Miete CHF/Mt.* |
|---|
* Ansatz BFS-Strukturerhebung 2024 (Neubezüge), nach Lage und Zustand justiert. Die effektiven Mieten Ihrer Verträge können davon abweichen.
Rechtliche Grundlagen: Zonen, Gestaltungspläne, Baureglement
Bauliche Entwicklung in der Umgebung
Marktbewegung in der Gemeinde
Risiken aus den Katastern
Preisentwicklung der Gemeinde
Grundlagen aus den amtlichen Registern
Möchten Sie verkaufen?
Dann lohnt sich der zweite Blick. Wir prüfen, was Käufer für Ihre Liegenschaft heute tatsächlich bezahlen, und begleiten Sie bis zur Unterschrift. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Die Detailanalyse, von Menschen gerechnet
Wir prüfen Mikrolage, Vergleichstransaktionen und Sanierungspotenzial Ihrer Liegenschaft. Innert 24 Stunden erhalten Sie eine belastbare Preisempfehlung, diskret und ohne Verpflichtung.
Angefordert. Wir melden uns innert 24 Stunden mit der Detailanalyse.
Zur Einordnung. Die Werteinschätzung beruht auf den amtlichen Registern und Geodiensten der Schweiz sowie auf der laufenden Marktbeobachtung von mfhwert. Sie ist eine indikative Bandbreite auf Basis der uns bekannten Angaben und ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA/SVKG. Die Bandbreite bildet ab, was gut vorbereitete Verkäufe über dem Richtwert erzielen. Für eine belastbare Preisempfehlung prüfen unsere Experten Ihre Liegenschaft persönlich: Mikrolage, Zustand, Mietverträge und Potenzial.
Bewertung auf Basis der amtlichen Register und Geodienste der Schweiz. Die vollständige Liste der Datengrundlagen und Attributionen finden Sie unter mfhwert.ch/quellen. Kartenmaterial © swisstopo · Strassenansicht © Google. Erst mit dem Absenden des Formulars werden Angaben an mfhwert übermittelt.
Ihr Richtwert—