MFH Wert.chLa cartavalore del vostro immobile Valore di reddito · reale · terreno Determina il valore

Metodo del valore di reddito · Nove registri ufficiali · Senza registrazione

Il valore della vostra casa plurifamiliare — nero su bianco.

mfhwert.ch determina il valore della vostra casa plurifamiliare da nove registri ufficiali della Svizzera — secondo il metodo del valore di reddito a quattro stadi, con ogni valore intermedio e la sua fonte. In circa due minuti, senza registrazione, senza e-mail.

Immobile

Esempi: · · ·

Nessuna registrazione · Nessuna e-mail · Risultato immediato

9
registri ufficiali come base
±20 %
forbice onesta invece di falsa precisione
~2 min
dall’indirizzo al risultato
26
cantoni con set di dati propri

Metodologia

Le tre nature del valore

Una casa plurifamiliare non ha un valore, ma tre letture dello stesso valore. La valutazione le riunisce — e dichiara quale pesa quanto.

Il valore di reddito guida

Ciò che l’immobile porta in pigioni, capitalizzato al tasso dipendente da luogo e stato. Per le case plurifamiliari locate è il metro di tutto: le banche calcolano così, gli acquirenti pure.

Ponderazione: dominante

Il valore reale sostiene

Valore del terreno più valore a nuovo deprezzato degli edifici. Ancora il risultato verso il basso — e segnala quando reddito e sostanza divergono.

Ponderazione: di sostegno

Il valore del terreno resta

Il suolo non si consuma. I prezzi cantonali al metro quadro, tra 150 e 4'200 CHF, mostrano cosa resta del valore togliendo l’edificio: lo strato più profondo e più durevole.

Ponderazione: durevole

Percorso di calcolo

Il libro mastro della valutazione

Cinque voci, nessuna scatola nera: ogni riga mostra la cifra, il passo di calcolo e il registro da cui proviene.

  1. Pigione teorica

    Dal parco abitazioni del REA, dalle superfici della misurazione ufficiale e dai livelli delle pigioni della rilevazione strutturale UST si deriva la pigione annua realizzabile — corretta per il tasso locale di abitazioni vuote.

    REA/MADD · misurazione ufficiale · UST · abitazioni vuote

  2. Rendimento lordo

    A seconda di cantone e posizione il mercato esige tra il 3.0 e il 4.9 per cento di rendimento lordo. Catasto del rumore e classe di servizio dell’ARE spostano il tasso verso l’alto o verso il basso.

    Bande cantonali di rendimento · catasto del rumore · ARE

  3. Capitalizzazione

    La pigione teorica divisa per il rendimento dà il valore di reddito. Corrisponde a fattori d’acquisto da 20× a 33× la pigione annua — secondo il sito, e indicato nell’atto.

    Capitalizzazione secondo il metodo del valore di reddito

  4. Terreno e riserva

    I prezzi cantonali del terreno valutano la particella; l’indice di sfruttamento del catasto RDPP mostra se nel suolo dorme una riserva inutilizzata.

    Prezzi cantonali del terreno · catasto RDPP

  5. Detrazioni

    Imposta di trapasso dallo 0 al 3.3 per cento a seconda del cantone, più stato e deprezzamento per età: ciò che alla vendita si deduce davvero sta nell’atto — non nelle righe piccole.

    Aliquote cantonali · anno di costruzione dal REA

Allegati

Nove registri, un solo atto

Nessuna stima campata in aria: ogni cifra della valutazione proviene da un registro ufficiale della Svizzera.

  1. REA / MADD

    Registro degli edifici e delle abitazioni: anno di costruzione, parco, superfici, riscaldamento — l’ossatura di ogni valutazione.

  2. Misurazione ufficiale

    Geometria della particella e sedimi degli edifici — da qui nasce anche il modello 3D della vostra casa.

  3. Catasto RDPP

    Restrizioni di diritto pubblico della proprietà: zona, indice di sfruttamento, allineamenti — cosa può il suolo e cosa no.

  4. Rilevazione strutturale UST

    Livelli delle pigioni per regione e grandezza dell’abitazione — la base della pigione teorica.

  5. Censimento delle abitazioni vuote

    Il tasso locale di sfitto corregge la pigione teorica per ciò che il mercato assorbe davvero.

  6. Catasto del rumore

    Rumore stradale e ferroviario, giorno e notte — un supplemento o uno sconto misurabile sul rendimento.

  7. Classi di servizio TP dell’ARE

    La qualità del collegamento dell’Ufficio federale dello sviluppo territoriale: la qualità della posizione come classe ufficiale, non come sensazione.

  8. Prezzi cantonali del terreno

    Prezzi al metro quadro del terreno edificabile in tutti i 26 cantoni, da 150 a 4'200 CHF.

  9. Trapassi

    Trapassi di proprietà effettivamente rogati — la prova di realtà per rendimenti e fattori d’acquisto.

Risultato

Un atto, ogni cifra documentata

Alla fine non c’è un importo isolato ma un documento: la valutazione interattiva con modello 3D — e un certificato stampabile in cui ogni valore intermedio dichiara la sua fonte.

Interattivo a schermo

Il modello 3D del vostro edificio dalla misurazione ufficiale e, accanto, il conto apribile: ogni voce si apre, ogni ipotesi si rilegge.

Stampato per il dossier

Il certificato in PDF: forbice ±20 %, tutte e cinque le voci, tutte e nove le fonti, stato dei dati dichiarato. Pronto per il colloquio con la banca, i coeredi o gli acquirenti.

Se serve di più

Un’analisi dettagliata gratuita, fatta da una persona, esiste su richiesta. E dove banca o tribunale esigono una perizia formale secondo SIA/SVKG — sul mercato da 1'000 a 4'000 CHF — grazie all’atto sapete già di cosa si parlerà.

Domande frequenti

Cosa chiedono i proprietari sul valore.

Qual è la differenza fra valore di reddito e valore reale?

Il valore di reddito chiede quanto l’immobile rende: reddito locativo annuo diviso per il rendimento pagato in quella posizione. Il valore reale chiede quanto costa: terreno più sostanza edilizia, meno il deprezzamento. In una casa plurifamiliare guida il valore di reddito, perché si compra ciò che l’immobile produce. Il valore reale sostiene — evita che una particella grande o una riserva edificatoria finisca sotto il tavolo.

Quale valore conta quando si vende?

Si paga il prezzo che un acquirente offre, e quel prezzo si orienta al reddito. Il valore venale è la stima di quel prezzo in condizioni normali. Valore di reddito e valore reale sono le due strade per arrivarci: se si allontanano molto, conviene guardare più da vicino, quasi sempre il terreno o un arretrato di manutenzione.

Quanto vale la mia casa plurifamiliare?

Dipende da tre numeri: il reddito locativo annuo senza spese accessorie, il rendimento lordo usuale del luogo e lo stato. In un centro si paga trenta volte il reddito annuo, in campagna piuttosto diciotto. Inserite l’indirizzo e vedrete la fascia del vostro immobile con i numeri da cui nasce.

Perché il prezzo al metro quadro inganna in una casa plurifamiliare?

Perché in una casa unifamiliare misura la qualità abitativa e in un immobile a reddito non misura nulla. Due edifici con la stessa superficie possono differire di metà nel valore se uno è affittato stabilmente sotto mercato. Il prezzo al metro quadro è una cifra di controllo alla fine del conto, non il suo inizio.

Cos’è il valore del terreno e perché sta a parte?

È la superficie in zona edificabile della vostra particella per il prezzo del terreno del comune. Sta a parte perché non invecchia: una casa del 1960 perde sostanza, il terreno sotto no. Dove la zona consente più superficie utile di quanta ne sia costruita, nel terreno c’è in più una riserva che tira il valore verso l’alto.

Il calcolo costa qualcosa?

No, e non chiede né registrazione né indirizzo e-mail. Chi poi desidera un’analisi dettagliata può richiederla — è anch’essa gratuita, e non nasce mai alcun obbligo.

Inizio

Cominciate dall’indirizzo

Ogni atto comincia dall’immobile. Inserite l’indirizzo — circa due minuti dopo la forbice è pronta, con ogni fonte. Nessuna e-mail, nessun conto, nessuna richiamata.

Determina il valore

mfhwert.ch · Cartavalore · Stato dei dati 8.8.2026

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Immobile trovato

È questo il Suo immobile?

© swisstopo · misurazione ufficiale
La foto aerea non si sta caricando al momento.
La valutazione prosegue comunque.

Quanti appartamenti ha l'immobile?

Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.

Quanto è grande la superficie abitabile totale?

La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.

m²

Qual è lo stato dell'immobile?

Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.

Il Suo reddito locativo annuo

Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.

CHF / anno

Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?

I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.

Quanti posteggi, a quale pigione?

I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.

CHF / mese

—

Cosa si applica all'immobile?

Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.

Il terreno è di Sua proprietà?

Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.

Quando desidera vendere?

La Sua valutazione è in elaborazione …

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La Sua analisi del valore

Prezzo di mercato stimato

Base: registri ufficiali
—

Rendimento lordo
Reddito locativo l'anno
Prezzo per m² di superficie abitabile
Prezzo per appartamento

Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Basi tratte dai registri ufficiali

Desidera vendere?

Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.

L'analisi dettagliata, calcolata da persone

Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.

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Richiesto. La ricontatteremo entro 24 ore con l'analisi dettagliata.

Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhwert. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.

Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhwert.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhwert solo con l'invio del modulo.

Il Suo valore di riferimento—