MFH Wert.chLe titre de valeur de votre immeuble Valeur de rendement · intrinsèque · terrain Déterminer la valeur

Méthode de la valeur de rendement · Neuf registres officiels · Sans inscription

La valeur de votre immeuble locatif — noir sur blanc.

mfhwert.ch détermine la valeur de votre immeuble locatif à partir de neuf registres officiels de la Suisse — selon la méthode de la valeur de rendement en quatre étapes, avec chaque valeur intermédiaire et sa source. En deux minutes environ, sans inscription, sans e-mail.

Immeuble

Exemples : · · ·

Sans inscription · Sans adresse e-mail · Résultat immédiat

9
registres officiels pour base
±20 %
fourchette honnête plutôt que fausse précision
~2 min
de l’adresse au résultat
26
cantons avec leurs propres jeux de données

Méthodologie

Les trois natures de la valeur

Un immeuble locatif n’a pas une valeur, mais trois lectures de la même valeur. L’évaluation les réunit — et montre laquelle pèse combien.

La valeur de rendement mène

Ce que l’immeuble porte en loyers, capitalisé au taux dépendant du lieu et de l’état. Pour les immeubles locatifs loués, c’est l’étalon : les banques calculent ainsi, les acheteurs aussi.

Pondération : dominante

La valeur intrinsèque étaye

Valeur du terrain plus valeur à neuf dépréciée des bâtiments. Elle ancre le résultat vers le bas — et signale quand revenu et substance divergent.

Pondération : de soutien

La valeur du terrain demeure

Le sol ne s’use pas. Les prix cantonaux au mètre carré, entre 150 et 4'200 CHF, montrent ce qui reste de la valeur si l’on fait abstraction du bâtiment : la couche la plus profonde, la plus durable.

Pondération : durable

Chemin de calcul

Le grand livre de l’évaluation

Cinq postes, pas de boîte noire : chaque ligne montre le chiffre, l’étape de calcul et le registre dont il provient.

  1. Loyer théorique

    Du parc de logements du RegBL, des surfaces de la mensuration officielle et des niveaux de loyers du relevé structurel de l’OFS est dérivé le loyer annuel réalisable — corrigé du taux local de logements vacants.

    RegBL/MADD · mensuration officielle · OFS · logements vacants

  2. Rendement brut

    Selon le canton et l’emplacement, le marché exige entre 3.0 et 4.9 pour cent de rendement brut. Le cadastre du bruit et la classe de desserte de l’ARE déplacent le taux vers le haut ou vers le bas.

    Bandes cantonales de rendement · cadastre du bruit · ARE

  3. Capitalisation

    Le loyer théorique divisé par le rendement donne la valeur de rendement. Cela correspond à des multiples d’achat de 20× à 33× le loyer annuel — selon le site, et indiqué dans l’acte.

    Capitalisation selon la méthode de la valeur de rendement

  4. Terrain et réserve

    Les prix cantonaux du terrain évaluent la parcelle ; l’indice d’utilisation du cadastre RDPPF montre si une réserve inutilisée dort dans le sol.

    Prix cantonaux du terrain · cadastre RDPPF

  5. Déductions

    Droit de mutation de 0 à 3.3 pour cent selon le canton, plus l’état et la dépréciation d’âge : ce qui se déduit réellement à la vente figure dans l’acte — pas dans les petites lignes.

    Taux cantonaux · année de construction du RegBL

Annexes

Neuf registres, un seul acte

Pas d’estimation en l’air : chaque chiffre de l’évaluation provient d’un registre officiel de la Suisse.

  1. RegBL / MADD

    Registre des bâtiments et des logements : année de construction, parc, surfaces, chauffage — l’ossature de toute évaluation.

  2. Mensuration officielle

    Géométrie de la parcelle et emprises des bâtiments — c’est aussi de là que naît le modèle 3D de votre immeuble.

  3. Cadastre RDPPF

    Restrictions de droit public à la propriété : zone, indice d’utilisation, alignements — ce que le sol peut, et ce qu’il ne peut pas.

  4. Relevé structurel de l’OFS

    Niveaux de loyers par région et taille de logement — la base du loyer théorique.

  5. Recensement des logements vacants

    Le taux local de vacance corrige le loyer théorique de ce que le marché absorbe réellement.

  6. Cadastre du bruit

    Bruit routier et ferroviaire, jour et nuit — un supplément ou un rabais mesurable sur le rendement.

  7. Classes de desserte TP de l’ARE

    La qualité de desserte de l’Office fédéral du développement territorial : la qualité de l’emplacement comme classe officielle, pas comme intuition.

  8. Prix cantonaux du terrain

    Prix au mètre carré du terrain à bâtir dans les 26 cantons, de 150 à 4'200 CHF.

  9. Mutations

    Transferts de propriété effectivement instrumentés — l’épreuve de réalité des rendements et des multiples d’achat.

Résultat

Un acte, chaque chiffre étayé

Au terme, pas un montant isolé mais un document : l’évaluation interactive avec modèle 3D — et un certificat imprimable où chaque valeur intermédiaire nomme sa source.

Interactif à l’écran

Le modèle 3D de votre bâtiment issu de la mensuration officielle, et à côté le calcul dépliable : chaque poste s’ouvre, chaque hypothèse se relit.

Imprimé pour le dossier

Le certificat en PDF : fourchette de valeur ±20 %, les cinq postes, les neuf sources, l’état des données indiqué. Prêt pour l’entretien avec la banque, les cohéritiers ou les acheteurs.

S’il faut davantage

Une analyse détaillée gratuite par un être humain existe sur demande. Et là où banque ou tribunal exigent une expertise formelle selon SIA/SVKG — sur le marché de 1'000 à 4'000 CHF —, l’acte vous dit déjà de quoi il sera question.

Questions fréquentes

Ce que les propriétaires demandent sur la valeur.

Quelle est la différence entre valeur de rendement et valeur intrinsèque ?

La valeur de rendement demande ce que l’immeuble rapporte : revenu locatif annuel divisé par le rendement payé à cet emplacement. La valeur intrinsèque demande ce qu’il coûte : terrain plus substance bâtie, moins la vétusté. Pour un immeuble locatif, c’est la valeur de rendement qui mène, parce qu’on achète ce que l’immeuble produit. La valeur intrinsèque soutient — elle évite qu’une grande parcelle ou une réserve constructible passe à la trappe.

Quelle valeur compte lors d’une vente ?

Ce qui se paie, c’est le prix qu’un acheteur propose, et celui-ci s’oriente au revenu. La valeur vénale est l’estimation de ce prix dans des conditions normales. Valeur de rendement et valeur intrinsèque sont les deux chemins pour y arriver : si elles s’écartent nettement, un regard plus attentif s’impose, le plus souvent sur le terrain ou sur un retard d’entretien.

Combien vaut mon immeuble locatif ?

Cela tient à trois chiffres : le revenu locatif annuel sans charges, le rendement brut usuel du lieu et l’état. Dans un centre, on paie trente fois le revenu annuel ; à la campagne, plutôt dix-huit fois. Saisissez l’adresse et vous verrez la fourchette de votre immeuble avec les chiffres dont elle est issue.

Pourquoi le prix au mètre carré induit-il en erreur pour un immeuble locatif ?

Parce qu’il mesure la qualité d’habitation d’une maison individuelle et ne mesure rien pour un immeuble de rendement. Deux immeubles de même surface peuvent différer de moitié en valeur si l’un est loué durablement en dessous du marché. Le prix au mètre carré est un chiffre de contrôle à la fin du calcul, pas son point de départ.

Qu’est-ce que la valeur du terrain et pourquoi figure-t-elle à part ?

C’est la surface en zone à bâtir de votre parcelle multipliée par le prix du terrain de la commune. Elle figure à part parce qu’elle ne vieillit pas : une maison de 1960 perd de sa substance, le terrain en dessous non. Là où la zone autorise plus de surface de plancher qu’il n’en est bâti, le terrain recèle en outre une réserve qui tire la valeur vers le haut.

Le calcul coûte-t-il quelque chose ?

Non, et il n’exige ni inscription ni adresse e-mail. Qui souhaite ensuite une analyse détaillée peut la demander — elle est également gratuite, et aucun engagement n’en découle.

Commencement

Commencez par l’adresse

Tout acte commence par l’immeuble. Saisissez l’adresse — deux minutes plus tard environ, la fourchette est là, avec chaque source. Pas d’e-mail, pas de compte, pas de rappels.

Déterminer la valeur

mfhwert.ch · Titre de valeur · État des données 8.8.2026

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Vérification de l'adresse

Bien trouvé

Est-ce votre bien ?

© swisstopo · mensuration officielle
La vue aérienne ne se charge pas pour l'instant.
L'estimation se poursuit malgré tout.

Combien de logements compte le bien ?

Pour ce bâtiment, le registre n'indique pas de nombre de logements. Merci de le préciser brièvement.

Quelle est la surface habitable totale ?

La surface locative de l'ensemble des logements. Une estimation suffit.

m²

Quel est l'état du bien ?

L'état détermine le rendement brut retenu par les acheteurs, et donc le prix.

Votre revenu locatif annuel

Le Revenu locatif annuel est la somme de tous les loyers nets par année, hors charges. Il permet, avec le prix d'achat, de calculer le Rendement brut en pourcent, l'indicateur avec lequel se négocient les immeubles locatifs en Suisse. Occupez-vous vous-même l'un des logements ? Son loyer de marché compte alors aussi. Cochez la case ci-dessous, nous l'intégrons au calcul.

CHF / an

Comment le bien est-il équipé en stationnement ?

Les places génèrent un revenu propre. Les places couvertes comptent plus que les places extérieures.

Combien de places, à quel loyer ?

Les places sont évaluées séparément, car les acheteurs les calculent différemment des surfaces d'habitation. Les valeurs proposées ci-dessous proviennent du niveau de prix de votre commune. Modifiez-les si vous disposez d'informations plus précises.

CHF / mois

—

Qu'est-ce qui s'applique au bien ?

Plusieurs choix possibles. Si rien ne s'applique, passez simplement à la suite.

Le terrain vous appartient-il aussi ?

Les biens en droit de superficie se négocient sur le marché avec une décote sensible.

Quand souhaitez-vous vendre ?

Votre estimation est en cours …

Calcul de la valeur de rendement

Votre analyse de valeur

Prix de marché estimé

Base : registres officiels
—

Rendement brut
Revenu locatif p. a.
Prix par m² de surface habitable
Prix par logement

Bases légales : zones, plans d'aménagement, règlement des constructions
Données de base issues des registres officiels

Souhaitez-vous vendre ?

Alors un second regard s'impose. Nous vérifions ce que les acheteurs paient aujourd'hui réellement pour votre bien et vous accompagnons jusqu'à la signature. Gratuit et sans engagement.

L'analyse détaillée, calculée par des personnes

Nous examinons le micro-emplacement, les transactions comparables et le potentiel de rénovation de votre bien. Sous 24 heures, vous recevez une recommandation de prix fiable, en toute discrétion et sans engagement.

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Demandé. Nous vous recontactons sous 24 heures avec l'analyse détaillée.

Pour situer ce chiffre. L'estimation repose sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse ainsi que sur l'observation continue du marché par mfhwert. Il s'agit d'une fourchette indicative fondée sur les données qui nous sont connues ; elle ne remplace pas une expertise de la valeur vénale selon SIA/SVKG. Cette fourchette reflète ce qu'obtiennent des ventes bien préparées, au-dessus de la valeur indicative. Pour une recommandation de prix fiable, nos experts examinent personnellement votre bien : micro-emplacement, état, baux et potentiel.

Estimation fondée sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse. La liste complète des sources de données et des attributions figure sous mfhwert.ch/quellen. Fond de carte © swisstopo · vue de rue © Google. Vos données ne sont transmises à mfhwert qu'au moment de l'envoi du formulaire.

Votre valeur indicative—